项朝仙诉昆明瀚元房地产开发经营有限公司商品房预约合同纠纷案
2016-10-18 10:28:52
关键词： 合同 协议 定金 可得利益损失 违约责任
裁判要点：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二十八条规定；“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿额超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。
基本案情：
原告诉称：原、被告于2011年4月2日签订了一份商品房购房订购协议，约定原告购买被告开发的位于元谋县元马镇发祥路商品房住宅项目（暂定为紫荆花苑）商品房一套，户型暂定为120平方米和135平方米两种。协议约定被告提供的房源单价进行了确定，约定协议签订后由原告向被告交纳30000元作为购买该套商品房的订购定金，约定违约责任为定金责任。原告同日向被告交纳了定金30000元。2011年12月8日被告向原告发出告知函，要求与原告重新签订补充协议来重新确定价格。2011年12月29日原告以告知回函提出异议不同意涨价。2013年1月29日，被告发布紫荆花苑选房公告，定于同年2月20日在元谋县工商局公开选房，原告选中面积为129.11㎡的住房一套，但被告将每平方米价格提高了430元。同时对外公开挂布标以2890元/㎡的起价出售开发的住房。现诉请被告双倍返还所收定金60000元，并赔偿可得利益损失138030元，合计198030元。
被告辩称：原告所述不是事实，原告与被告订立的商品房购房订购协议属于预约合同，不是正式的商品房买卖合同，协议中提及的销售价格仅是房屋买卖价格的参考，房价上涨是属于政府政策因素导致，不是被告原因，被告无须承担任何违约责任，也无须赔偿原告的损失，原告自愿放弃了订立合同的机会，被告按照2250元/㎡出售的房屋原告已经可以获利，没有给原告造成任何损失，原告提出的获利补偿没有任何法律依据。被告不存在违约，原告未按购房协议约定时间支付第二笔定金，是原告违约而不是被告违约，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
法院经审理查明：原、被告于2011年4月2日签订了一份商品房购房订购协议，协议约定被告所提供的房源（户型以规划部门审批确定为准）单价确定：一层1780元/㎡、二层1820元/㎡、三层1830元/㎡、四层1840元/㎡、五层1850元/㎡、六层1860元/㎡、七层1870元/㎡、八层1880元/㎡。约定协议签订后当日由原告向被告交纳30000元作为购买该套商品房的订购定金，原告须在被告具备开工条件后接到被告通知15日内再交第二笔定金20000元，约定违约责任为定金责任。原告同日向被告交纳了定金30000元，被告交给原告收到购房诚意金30000元的收据一张。2011年12月8日被告向原告发出告知函，要求与原告重新签订补充协议来确定价格，一层1920元/㎡、二层1930元/㎡、三层1940元/㎡、四层1950元/㎡、五层1960元/㎡、六层1970元/㎡、七层1980元/㎡、八层1990元/㎡，并要求原告交纳第二笔定金20000元。2011年12月29日原告以告知回函提出异议，原告等人要求被告继续按2011年4月2日签订的订购协议约定单价履行，拒绝被告单方涨价，因此原告未向被告交纳第二笔定金。2013年1月29日，被告发布紫荆花苑选房公告，定于同年2月20日在元谋县工商局公开选房，原告选中面积为129.11㎡的住房一套（房号2-1-002），但被告又将房价提高到2250元/㎡，同时对外公开挂布标以2890元/㎡的起价出售所开发的其它住房。原告认为因被告违约涨价侵害其合法权益，于2013年3月15日向元谋县人民法院起诉。同年4月1日楚雄州中级人民法院指定本院管辖。
裁判结果：
永仁县人民法院于2013年7月16日作出（2013）永民初字第198号民事判决，一、解除原、被告所签订的商品房购房订购协议；二、由被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司双倍返还原告项朝仙购房定金60000元；三、由被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司赔偿原告项朝仙经济损失25517.3元；四、驳回原告项朝仙的其它诉讼请求。以上二、三项合计85517.3元，限本判决生效后三十日内履行（款交法院）。宣判后，原告与被告均提出上诉。楚雄彝族自治州中级人民法院于2013年11月4日作出楚中民一终字第388号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，被告已履行判决确定的义务。
裁判理由：
本院认为，本案中商品房订购协议是商品房买卖合同当事人在签订商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，处于商品房买卖合同成立之前阶段，该认购行为属于预约合同，应为独立合同。原告方在商品房订购协议时所交30000元，被告虽在收据上表述为购房诚意金，但实为双方履行商品房订购协议的担保，结合订购协议，应认定属法律规定的定金，其关于定金的约定有效。被告关于30000元是购房诚意金而不是定金的辩解，不予采信。在订购协议中，双方对房屋的销售价格进行了明确约定，之后被告提出因成本增加要涨价，原告不同意，被告房价公告时仍将原告所抽取房源的房价涨至2250元/㎡，由于被告的涨价行为导致双方未能签订商品房买卖合同，预约合同目的不能实现，被告已违反合同约定，应按约定承担违约责任，原告可行使合同解除权，并要求双倍返还定金。本案中，因被告的违约行为，给原告造成了可得利益损失55517.3元（129.11㎡×430元/㎡），被告应予赔偿。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二十八条规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。被告将房价涨价至2250元/㎡时，被告已明确表示不再履行商品房订购协议所确定的房价，原告应采取措施来减少损失而未采取，致损失扩大，对原告扩大的损失应由原告承担。
云 南 省 永 仁 县 人 民 法 院
民事判决书
（2013）永民初字第198号
原告项朝仙，女，1978年11月8日生，汉族，大学文化，元谋县工商局职工，住元谋县元马镇发祥路99号，身份证号码：530181197811082628。（未到庭）
委托代理人包明，云南振宇律师事务所律师，代理权限，特别授权。
委托代理人吴忠伟（系原告项朝仙之夫），男，1976年12月21日生，汉族，大学文化，元谋县人民法院审判员，住元谋县元马镇发祥路99号。代理权限，特别授权。
被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市三市街6号柏联广场写字楼10楼1009-1号。组织机构代码证号：56318102-8。
法定代表人张瀚元，该公司总经理。
委托代理人张琳，云南建广律师事务所律师，代理权限，特别授权。
委托代理人李萌，云南建广律师事务所律师，代理权限，特别授权。
原告项朝仙与被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司商品房预约合同纠纷一案，经楚雄彝族自治州中级人民法院（2013）楚中辖字第8号决定书指定我院管辖，本院于2013年4月19日立案受理后，依法由审判员李晓洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人包明、吴忠伟，被告法定代表人张瀚元及其委托代理人张琳、李萌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年4月2日签订了一份商品房购房订购协议，约定原告购买被告开发的位于元谋县元马镇发祥路商品房住宅项目（暂定为紫荆花苑）商品房一套，户型暂定为120平方米和135平方米两种。协议约定被告提供的房源单价进行了确定，约定协议签订后由原告向被告交纳30000元作为购买该套商品房的订购定金，约定违约责任为定金责任。原告同日向被告交纳了定金30000元。2011年12月8日被告向原告发出告知函，要求与原告重新签订补充协议来重新确定价格。2011年12月29日原告以告知回函提出异议不同意涨价。2013年1月29日，被告发布紫荆花苑选房公告，定于同年2月20日在元谋县工商局公开选房，原告选中面积为129.11㎡的住房一套，但被告将每平方米价格提高了430元。同时对外公开挂布标以2890元/㎡的起价出售开发的住房。现诉请被告双倍返还所收定金60000元，并赔偿可得利益损失138030元，合计198030元。
被告辩称：原告所述不是事实，原告与被告订立的商品房购房订购协议属于预约合同，不是正式的商品房买卖合同，协议中提及的销售价格仅是房屋买卖价格的参考，房价上涨是属于政府政策因素导致，不是被告原因，被告无须承担任何违约责任，也无须赔偿原告的损失，原告自愿放弃了订立合同的机会，被告按照2250元/㎡出售的房屋原告已经可以获利，没有给原告造成任何损失，原告提出的获利补偿没有任何法律依据。被告不存在违约，原告未按购房协议约定时间支付第二笔定金，是原告违约而不是被告违约，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证及商品房购房订购协议，欲证明原被告双方于2011年4月2日签订商品房购房订购协议及价格等相关事项。
2、收据，欲证明原告向被告缴纳定金的事实。
3、告知函，欲证明被告第一次单方提高原告所订购的商品房单价的事实。
4、商品房订购补充协议，欲证明被告第一次单方提高原告所订购的商品房单价的事实。
5.告知回函，欲证明原告等人要求被告继续按双方约定的单价履行，并拒绝被告涨价要求的事实。
6.紫荆花苑选房公告，欲证明被告方通知原告选房的事实。
7.房源列表，欲证明被告第二次单方提高原告所订购的商品房单价的事实
8.房源位置及户型图，欲证明原告向被告订购的商品房的位置和户型。
9.元谋紫荆花苑商品房认购卡，欲证明原告所选中房源证明。
10、照片1-4欲证明被告发布选房公告并第二次提高原告所订购的商品房单价的事实。
11. 照片5-6欲证明被告对外公开销售原告所认购的商品房的事实及价格。
12.交款确认表一份，交款收据欲证明原告与被告订购的同类商品房在元谋近期的市场价格。
经质证，被告对原告提交的证据1-4、6-11真实性无异议，但认为证据1只是作为订立买卖合同的参考依据，证据2收的是购房诚意金而不是定金。对证据5认为被告方无法确认是否收到，对证据12认为与本案无关联性。
被告向本院提交了以下证据：
1、被告提交第一组证据：企业营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业暂定资质证书、法定代表人证明书，欲证明被告是依法登记注册并具有相应房地产开发资质的企业。
2、被告提交第二组证据：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，欲证明被告已符合《城市商品房预售管理办法》《城市房地产管理法》对商品房预售条件的相关规定，且已具备法定的销售条件，可以与原告订立正式的商品房买卖合同，不存在任何法律和实施上的障碍。商品房买卖合同未能订立，是原告单方的原因所致。
3、被告提交第三组证据：商品房购房订购协议、参与申购元谋商品房的声明，欲证明，一是原告与被告于2011年4月2日签订商品房购房订购协议，该协议属于预约合同，其作用是原告与被告双方预约在将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同；二是根据商品房购房订购协议第2.1、2.2条约定，原告应分两期分别支付两笔定金，原告未交第二笔定金严重违反了商品房购房订购协议的约定。
4、被告提交第四组证据：云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价依据人工综合工日单价的通知（云建标【2009】635号，云南省住房和城乡建设厅关于推进住宅小区中配建社区组织工作用房的通知（云建保【2011】267号），楚雄州规划局转发云南省住房和城乡建设厅关于推进住宅小区中配建社区组织工作用房的通知（州规字【2011】57号），楚雄州住房和城乡建设局关于做好城市社区活动场所办公用房和服务设施建设工作的通知（楚住建发【2011】214号），云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知（云建标【2011】452号，民用建筑防空地下室建设许可证（易字【2012】011号），元谋县人民政府关于印发元谋县建设领域农民工工资准备金制度、农民工工资保证金制度、农民工工资应急周转金制度工作实施方案的通知（元政字【2012】27号），欲证明被告在于原告订立商品房购房协议后，由于国家新政策的发布以及物价上涨等原因，导致被告开发该商品房的成本增加较大。
5、被告提交第五组证据：告知函一份，欲证明被告依照商品房购房订购协议的约定履行在被告具备约定条件后通知购房者缴纳第二笔定金的义务，同时告知购房者商品房价格上涨的原因，但至今原告仍未缴纳第二笔定金，严重违反合同的约定。
经质证，原告对证据1-5真实性无异议，但认为对证据2 欲证明内容有质疑，对证据3认为就是因被告违约导致双方未能签订商品房买卖合同，对证据4认为与本案无关联性，行政机关的文件不足以支持涨价行为，对证据5认为因被告违约在先，原告不予支付第二笔定金是合法的。
本院认为，原告提交的证据1-11证实了本案发生的经过及事实，本院予以采信，证据12，不能证明原告主张。被告提交的证据1证实了被告的主体资格，本院予以采信。对其余证据的真实性、合法性本院予以认可，但不能证明被告提出的主张。
经庭审、质证、认证，本院确认如下法律事实：
原、被告于2011年4月2日签订了一份商品房购房订购协议，协议约定被告所提供的房源（户型以规划部门审批确定为准）单价确定：一层1780元/㎡、二层1820元/㎡、三层1830元/㎡、四层1840元/㎡、五层1850元/㎡、六层1860元/㎡、七层1870元/㎡、八层1880元/㎡。约定协议签订后当日由原告向被告交纳30000元作为购买该套商品房的订购定金，原告须在被告具备开工条件后接到被告通知15日内再交第二笔定金20000元，约定违约责任为定金责任。原告同日向被告交纳了定金30000元，被告交给原告收到购房诚意金30000元的收据一张。2011年12月8日被告向原告发出告知函，要求与原告重新签订补充协议来确定价格，一层1920元/㎡、二层1930元/㎡、三层1940元/㎡、四层1950元/㎡、五层1960元/㎡、六层1970元/㎡、七层1980元/㎡、八层1990元/㎡，并要求原告交纳第二笔定金20000元。2011年12月29日原告以告知回函提出异议，原告等人要求被告继续按2011年4月2日签订的订购协议约定单价履行，拒绝被告单方涨价，因此原告未向被告交纳第二笔定金。2013年1月29日，被告发布紫荆花苑选房公告，定于同年2月20日在元谋县工商局公开选房，原告选中面积为129.11㎡的住房一套（房号2-1-002），但被告又将房价提高到2250元/㎡，同时对外公开挂布标以2890元/㎡的起价出售所开发的其它住房。原告认为因被告违约涨价侵害其合法权益，于2013年3月15日向元谋县人民法院起诉。同年4月1日楚雄州中级人民法院指定本院管辖。
本院认为，本案中商品房订购协议是商品房买卖合同当事人在签订商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，处于商品房买卖合同成立之前阶段，该认购行为属于预约合同，应为独立合同。原告方在商品房订购协议时所交30000元，被告虽在收据上表述为购房诚意金，但实为双方履行商品房订购协议的担保，结合订购协议，应认定属法律规定的定金，其关于定金的约定有效。被告关于30000元是购房诚意金而不是定金的辩解，不予采信。在订购协议中，双方对房屋的销售价格进行了明确约定，之后被告提出因成本增加要涨价，原告不同意，被告房价公告时仍将原告所抽取房源的房价涨至2250元/㎡，由于被告的涨价行为导致双方未能签订商品房买卖合同，预约合同目的不能实现，被告已违反合同约定，应按约定承担违约责任，原告可行使合同解除权，并要求双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因被告的违约行为，给原告造成了可得利益损失55517.3元（129.11㎡×430元/㎡），被告应予赔偿。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二十八条规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。被告将房价涨价至2250元/㎡时，被告已明确表示不再履行商品房订购协议所确定的房价，原告应采取措施来减少损失而未采取，致损失扩大，对原告扩大的损失不应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原、被告所签订的商品房购房订购协议；
二、由被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司双倍返还原告项朝仙购房定金60000元；
三、由被告昆明瀚元房地产开发经营有限公司赔偿原告项朝仙经济损失25517.3元；
四、驳回原告项朝仙的其它诉讼请求。
以上二、三项合计85517.3元，限本判决生效后三十日内履行（款交法院）
案件受理费4260元，适用简易程序审理减半收取2130元，由原告交纳1214元，被告交纳916元。
如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判员 李晓洪
二0一三年七月十六日
书记员 何宛真